Woningdichtheden, welke dichtheid hoort bij welke stad/dorp?

Woningdichtheden, welke dichtheid hoort bij welke stad/dorp?

Er is de laatste tijd al genoeg gesproken over te veel en te vol. Maar waar baseren we dit nu eigenlijk op?

In eerste instantie uiteraard op een stukje gezond verstand. We kunnen redelijk voor onszelf schatten wanneer iets te vol is. Dit is uiteraard zeer persoonlijk en aangezien het in Braassemerland niet alleen om de persoonlijkheid gaat, hebben we dit uiteraard ook uitgezocht. Een handreiking naar elke projectontwikkelaar en stedenbouwkundige in Nederland. Er zijn gewoon basisprincipes wanneer je een nieuwe wijk gaat ontwerpen, met hierbij ontwerpuitgangspunten.

Middels enkele voorbeelden zullen we laten zien wat redelijk is in een gebied als Roelofarendsveen en het Braassemerland.

Stedelijke bebouwing

Het stedelijk gebied kenmerkt zich door intensief ruimtegebruik. Functies in het gebied zijn wonen, werken (kantoren en 'schone' bedrijvigheid) en voorzieningen (vooral winkels en horeca). Binnen het gebied is goed openbaar vervoer aanwezig, ook het vervoer naar intercity- of regionale treinstations is goed. Er komt minder hoogbouw voor dan in een hoogstedelijk gebied, de woonfunctie is belangrijker.

Voorbeelden zijn historische binnensteden, moderne winkelcentra, middelhoogbouw rond het stadscentrum en woonwijken uit de 19e eeuw. Ook naoorlogse stadswijken kunnen onder dit gebiedstype vallen.

Gebruikelijke uitgangspunten voor bebouwing in een stedelijk gebied zijn: 40-60 woningen per hectare. Het Westend valt dus onder deze categorie

Voor de stedelijke bebouwing zijn ook een aantal uitgangspunten met betrekking tot voorzieningen van toepassing. Samenvattend zijn dat in dit geval vooral de sociale voorzieningen die verwacht worden bij een stedelijke bebouwing. Denk hierbij aan:
- Openbaar vervoer (dat is niet alleen de busverbinding die nu aanwezig is)
- Winkels
- Horeca
- Scholen
- Buitenruimte, zoals parken, speelpleinen, toegankelijk buitenwater, ruimte voor cursussen en trainingen (een soort Alkeburcht, maar dan anders)
- Verder is het belangrijk dat de intensieve bebouwing dichtbij de openbaar vervoer voorzieningen moet plaatsvinden (binnen een straal van 300-400 meter)
- Functiemenging door middel van het stapelen van werken, wonen, recreëren en parkeren.
- Deelautosysteem (denk hierbij aan de green wheels)

Hoogstedelijk gebied

Het hoogstedelijke gebied kenmerkt zich door nog intensiever en meervoudig ruimtegebruik in de nabijheid van hoogwaardig openbaar vervoer. Het gaat globaal om een gebied binnen fietsafstand (1 tot 3 kilometer) van een intercity of regionaal treinstation (die is er niet en zal er ook zeker niet komen in Roelofarendsveen of Kaag en Braassem). In het gebied zijn veel functies op een klein oppervlak te vinden: wonen, winkels, kantoren, voorzieningen en infrastructuur.

Voorbeelden zijn historische binnensteden, een modern citycentrum en een kantorencentrum met stedelijke functies. Alleen in een hoogstedelijk gebied gaan we uit van meer dan 60 woningen per hectare. De gebieden Centrum, Poelen, en De Vaarten Zuid vallen dus onder deze categorie!!!

Naast de bebouwingsdichtheid horen er bij hoogstedelijke bebouwing ook bepaalde voorzieningen thuis. Hierbij zijn de volgende uitgangspunten van toepassing:

- meerlaagse bebouwing
- gebruik ondergrond en daken (parkeren/ optoppen/ groen terrassen)
- voorzieningen op knooppunt (kindercrèche op station?!)
- aansluiting op verschillende vormen van openbaar vervoer
- fietsenstallingen
- grote delen autoluw/ autovrij
- inpandig parkeren
- aaneengesloten bomenstructuur voor vleermuizen, insecten en vogels
- 30 km/u zones

Suburbaan gebied

Suburbane woongebieden kennen vooral een woonfunctie, vaak woningen met tuinen. Het gebied is redelijk ontsloten door openbaar vervoer. Binnen het gebied zijn voorzieningen aanwezig (winkels, scholen, sociaal culturele voorzieningen). Er is ruimte voor groen en water. Naast de woonfunctie komen in een suburbaan gebied ook kleinschalige kantoren en 'schone bedrijvigheid' voor.

Voorbeelden zijn ruim opgezette voor- en naoorlogse woonwijken en de VINEX-locaties. De woningdichtheid die hier voor gehanteerd wordt is 20-40 woningen per hectare. Deelgebieden Akkers en De Vaart vallen hieronder. We spreken hier dan voornamelijk over grondgebonden woningen. Daar waar de gestapelde woningen zich bevinden, zal de woningdichtheid richting de 40 woningen per hectare gaan en daar waar de grondgebonden woningen zich bevinden zitten we rond de 20 woningen per hectare.

Voor de suburbane bebouwing zijn de volgende uitgangspunten met betrekking tot de voorzieningen van toepassing:

- Openbaar vervoer (dat is niet alleen de busverbinding die nu aanwezig is)
- Winkels
- Horeca
- Scholen
- Buitenruimte, zoals parken, speelpleinen, toegankelijk buitenwater, ruimte voor cursussen en trainingen (een soort Alkeburcht, maar dan anders)
- Verder is het belangrijk dat de intensieve bebouwing dichtbij de openbaar vervoer voorzieningen moet plaatsvinden (binnen een straal van 300-400meter)
- Functiemenging door middel van het stapelen van werken, wonen, recreëren en parkeren.
- Deelautosysteem (denk hierbij aan de green wheels)
- functiemenging door bedrijfsruimte in woningen
- Creëren rustige gemeenschappelijke binnengebieden (veiligheid en leefbaarheid); parkeren op eigen terrein
- Autoluwe delen in de wijk
- Parkeren op eigen terrein
- Geconcentreerd parkeren voor bezoekers
- 30km/u zones
- Goede bereikbaarheid en stallingmogelijkheden voor fietsen bij wijkvoorzieningen
- Deelautosysteem (Green Wheels)
- Groen niet alleen als decor (langs de weg) maar als dagelijks gebruiksgroen

Villawijken

Villawijken brengen wonen en groen bij elkaar. De woonfunctie staat centraal. Daarnaast neemt het ontwikkelen van goede kwaliteiten van natuur en water een belangrijke plaats in. Wonen en werken kunnen onder één dak plaatsvinden. Verkeersaantrekkend werk (bijvoorbeeld artsenpraktijken) is echter minder wenselijk, omdat autoverkeer in strijd is met het groene karakter. Het gebied kan ook een beperkte recreatieve functie vervullen, bijvoorbeeld als groene recreatieve verbindingszone. De ontsluiting door openbaar vervoer is minimaal (eventueel een buslijn).

Voor Villawijken wordt een woondichtheid van 10- 20 woningen per hectare “normaal” bevonden. Dit geldt dus voor de deelgebieden Waterpark en De Ringsloot

Voorzieningen Braassemerland

Nog even over de voorzieningen in het Braassemerland. Dit blijft uiteraard op dit moment nog lastig te meten, aangezien de plannen nog niet definitief uitgekristalliseerd zijn. Wel kunnen we op dit moment zeggen dat de volgende voorzieningen door het planbureau zijn meegenomen in de ontwikkeling van het Braassemerland.

Maatschappelijke voorzieningen
- Brede school op de plaats van de Mariaschool. Deze bestaat uit drie basisscholen van elk 14 groepen, peuterspeelzalen, kinderopvang, buitenschoolse opvang en een sporthal. Hieraan wordt een gezondheidscentrum gekoppeld.
- Boven de brede school worden zorgwoningen -gerealiseerd.
- Woon-zorgcomplex (WOZOCO) in het centrum met circa 150 intra-murale zorgwoningen, gekoppeld aan een gezondheidscentrum, bibliotheek en theater.
- De buitenruimte van de brede school krijgt een openbaar karakter, met o.a. een trapveld.
- Evenemententerrein bij de huidige jachthaven voor festiviteiten en parkeren bij watersportevenementen.
- Uitbreiding begraafplaats.
- Commerciële voorzieningen
- Compleet, gevarieerd en aantrekkelijk winkelaanbod.
- Goede bereikbaarheid, zowel per auto (parkeervoorzieningen) alsook voetgangers.
- Uitbreiding van het aanbod aan (dag)horeca.
- Geleidelijke opbouw van de commerciële voorzieningen.
- Ruimte die nog niet nodig is kan eventueel ingevuld worden met tijdelijke starterwoningen.

Er wordt dus in deze ontwikkeling nergens gesproken over nieuwe openbaar vervoer verbindingen. Bij een uitbreiding op deze schaal, zal hier toch zeker over nagedacht moeten worden.Wat betreft de overige voorzieningen, recreatie en natuur. Dat is in het huidige plan met een loep te zoeken. Hier moet nog een hoop veranderen.

Woningdichtheden Braassemerland

Voor ons is het vanzelfsprekend. We wonen in een dorp. Dus géén stedelijke, of zelfs hoogstedelijke bebouwing. Wij gaan er dus vanuit dat wij in een suburbaan gebied wonen, met de hierbij behorende woningdichtheid. Dit zijn dus 20 – 40 woningen per hectare. Voor een dorp gelden eigenlijk geen echte bebouwingsregels, zoals hierboven omschreven zijn.

Om een kleine vergelijking te maken met de bebouwingsdichtheden kunnen we even kijken naar de ontwikkeling van de bloemen. Dit gebied is bij iedereen bekend en heeft een bebouwingsdichtheid van 50 woningen per hectare. Overigens is dit één van de redenen dat de duurdere woningen in deze week zo moeilijk verkoopbaar zijn. Een wijk als de botenbuurt in Oude Wetering, waar nog een redelijke hoeveelheid groen en speelgelegenheid is, bevat tussen de 20 en 30 woningen per hectare.

Uitgangspunten zoals nu gehanteerd in het voorontwerp bestemmingsplan. (exacte cijfers staan straks vermeld in het ontwerp bestemmingsplan)

Westend: 40 woningen per hectare
Centrumplan de poelen: 76 woningen per hectare.
Waterpark: 14 woningen per hectare
Ringsloot: 19 woningen per hectare
De Vaart: 30 (grondgebonden) woningen per hectare
De Vaarten Zuid: 63 woningen per hectare
Akkers: 33 woningen per hectare

Bedenk hierbij ook dat de dichtheden gerekend zijn incl. het water. Dus hoe meer water hoe meer woningen op minder grond. Zoals de uitgangspunten nu bekend zijn, zijn het aantal woningen in de deelgebieden: de Poelenvariant, Centrum en de Vaarten zuid te veel en te vol, en hebben wij ook onze bedenkingen bij een wijk als de Akkers.

Wil je nog meer diepgang kijk dan ook eens op: www.ruimtexmilieu.nl.