De Woningmarkt in Alkemade is Doodziek
by Pieter van Ruiten
(Roelofarendsveen)
Interview met Pieter van Ruiten, z'n hele leven al inwoner van Alkemade, ondernemer en thans gepensioneerd makelaar en projectontwikkelaar.
Na meer dan dertig jaar is hij gepokt en gemazeld in het onroerend goed. Hij kent de lucht van cement en spreekt de taal van de bouwvakkers. Daadkracht, helderheid en verantwoordelijkheid. Pieter van Ruiten spreekt in vierkante woorden. In dit artikel geeft hij ongezouten zijn mening over de oorzaken en de oplossingen voor het Braassemerland en de vastzittende woningmarkt in Alkemade. Daarbij nodigt hij u van harte uit tot discussie via commentaar op dit artikel, en/of het forum van BiA.
De vraag is groter dan het aanbod. En er gaapt een groot gat tussen koop en huur. De oplossing volgens Pieter: Duidelijkheid. Dat is de boodschap. Er is door alle gedoe rond het bestemmingsplan Braassemerland een enorme kloof ontstaan tussen de burger en de plaatselijke politiek. Iedereen weet het: er is al vele jaren een enorm tekort aan starterswoningen en seniorenwoningen.
Met andere woorden: de burger draagt een helder probleem aan en vraagt aan zijn gemeentebestuur om een oplossing. Vervolgens wordt dat probleem door de politiek en de ambtenaren vervormd tot een onherkenbaar iets. Ambtenaren halen er van alles en nog wat bij. De politieke gezagsdragers sluiten compromissen. Er wordt eindeloos gepraat en overlegd en dan komt er tenslotte een oplossing uit rollen waarvan de burger denkt: "wat heeft dat met mijn probleem te maken?"
Praten en overleggen; het poldermodel dus. "Ja, en daar moeten we dus van af."
AMBTENAREN MOETEN VERANTWOORDELIJKHEID NEMEN
In Alkemade zijn de ambtenaren en de politiek "bedrijfje" gaan spelen. Met daarbij een hete-pannetjescultuur. Het aan elkaar doorgeven van problemen. De ambtenaar in Alkemade laat anderen het werk doen. Ze creeren hun eigen wereldje. Een kluwen van mensen die elkaar bezighouden -met de beste bedoelingen-, dat wel. Daarbij proberen ambtenaren te voorkomen dat ze rechtstreeks worden aangesproken op fouten. Beslissingen lopen daarom over een groot aantal schijven en om dat proces onder controle te houden komen er steeds meer ambtenaren voor dezelfde hoeveelheid werk.
De gevolgen zijn dagelijks zichtbaar: de gemeentelijke lasten rijzen de pan uit voor de burgers terwijl dan nergens leidt tot een betere
dienstverlening. Integendeel. Kijk maar om je heen. Tegels liggen scheef, scholen worden verwaarloosd, het groen verschraalt, het wegenonderhoud is ronduit knudde, het onderhoud aan bruggen is jarenlang vergeten en het rioleringsstelsel is verwaarloosd.
De enige manier om deze negatieve spiraal van een uitdijende, kostenverslindende bureaucratie tegen te gaan is uitbesteding. Aan marktpartijen en vooral AAN DE BURGER ZELF. Burgers hebben wis en waarachtig best een gezonde visie over het gebied waar ze wonen. Dat geldt ook voor Braassemerland. Maar wat gebeurt er vervolgens. De gemeente zei: we zullen er naar kijken en ontwikkelde vervolgens voor veel geld en via een duur consortium aan adviesbureaus, een geheel ander en voor burgers totaal onherkenbaar plan. Wat nu al ellenlange bezwaarprocedures tot gevolg zal hebben waar niemand wat aan heeft behalve een leger advocaten.
Kijk, iedereen begrijpt dat democratisch gekozen raadsleden uiteindelijk de beslissing nemen. Maar hun ambtenaren en ingehuurde adviseurs moeten natuurlijk wel naar de burgers luisteren! Mijn stelling is dan ook : als je de kennis van de burgers zelf inzet, dan kun je met een MINIMUM aan inzet een MAXIMAAL resultaat bereiken.
UITBESTEDEN OF NIET?
En dan is er natuurlijk nog de kennis van het bedrijfsleven in Alkemade. Die is met sprongen toegenomen terwijl de knowhow bij de overheid mede door de vergrijzing is gedaald. Het succes van uitbesteden waarbij de gemeente de regie voert, gaat en staat met de kwaliteit van de ambtenaren. Anders wordt je "in 't pak genaaid" door behendige marktpartijen. Vraag maar na bij Bemog. Dan kom je in de situatie waarin de markt de gemeente regisseert in plaats van andersom.
Uitbesteding betekent uiteraard ook minder ambtenaren. Nou, dan kunnen we onze borst nog natmaken als er volgend jaar een garnizoen bijkomt vanuit Jacobswoude en er nu al is verzekerd dat niemand ontslagen wordt. Er is uitgerekend dat bij uitbesteding het aantal ambtenaren met 40% omlaag kan. Overigens is die personeelsreductie geen besparen, want je moet de buro's waaraan je taken uitbesteed ook betalen. Een ding is vooral zeker: de gemeente had nooit zelf projectontwikkelaar moet gaan spelen. Je kunt een konijn nou eenmaal geen zwemdiploma laten halen.
WAT NU?
En nou zitten we met de gebakken peren. Op de voorraadplank in het gemeentehuis ligt voor ruim TWAALF MILJOEN EURO aan ingekochte grond voor het Braassemerland in wording. Eerlijke cijfers, want ik heb ze uit de gemeentelijke begroting voor 2008 gevist.
OMSLAG OP DE KOOPWONINGENMARKT betekent CRISIS IN ALKEMADE
Stagnerend afzetgebied voor te dure woningen. Of anders gezegd: de verkeerde woningen op de verkeerde plek. Of de verkeerde woning voor 'n te dunne portemonnee.
Tja, daar had men bij de regie in het gemeentehuis nooit op gerekend. Maar da's nou net de essentie van het vak van een projectontwikkelaar; dagelijks bezig zijn met de woningmarkt en bijtijds antwoord geven op de vraag van de klanten. En waar nodig: ONMIDDELLIJK BIJSTUREN. Geen 250 woningen bouwen als je er maar 46 per jaar nodig hebt. Dat vraagt flexibiliteit. En vooral snelheid van handelen en besluiten nemen. En dat ontbreekt nou juist in het gemeentehuis.
Dus houden we voorlopig nog een voorraad winkeldochters aan onroerend goed met een balanswaarde van ruim 12 miljoen euro plus de zekerheid dat er jaarlijks een forse aanslag wordt gedaan op de financiele reserves. Want het loon van de ambtenaren, de overhead van het gemeentelijke apparaat en de rente die gemist wordt, wordt keurig bijgeschreven op de aankoop.
In Alkemade ontstaat een crisis op de woningmarkt welke veroorzaakt wordt door het gemeentebestuur zelf. Als je -nota bene volgens je eigen prognose- maar 46 woningen per jaar nodig hebt en je bouwt er 250, dan kun je wachten op problemen. Zeker als je ook nog van plan bent om dat zo tien jaar lang vol te houden Er komen plotseling enorme hoeveelheden woningen op de markt. Dat grotere aanbod zal onherroepelijk leiden tot daling van de prijzen. Daarbij kunnen de hoge prijzen van de nieuwbouwwoningen niet omlaag. De gemeente loopt immer met het hoofd in de wolken en wil de grondprijs niet verlagen. De starters op de woningmarkt kunnen dat niet opbrengen. Intussen gaan de prijzen in de bestaande bouw door het ruimere aanbod omlaag. Mensen die al een koophuis hebben, kunnen dat niet meer kwijt. Daardoor ontstaat een kopersstaking op de markt. Het is dus de onderkant van de markt waar de klad in zit, maar dat werkt naar boven toe door. Daar komt nog bij dat de koopwoningenmarkt enorm gevoelig is voor economische ontwikkelingen in het algemeen en de ontwikkeling van de rente in het bijzonder. Nou, dan kunne we in Alkemade de borst natmakken voor de komendee jaren. Het verkeerde woningbouwbeleid zal doorwerken in de financiele begrotingen van de komende jaren en of de burger het wil of niet; hij zal het gelach moeten betalen
terwijl z'n woning ieder jaar minder waard wordt.
